Qui
entra in gioco un aspetto davvero importante:
le case non si misurano sulla base della superficie
“calpestabile”, ovvero sugli spazi
effettivamente utilizzabili per abitare, ma bensì
sulla base della cosiddetta “superficie
commerciale”.
Come
si calcola? Oggi non è possibile dare una
risposta univoca, perché in materia valgono
gli usi provinciali, raccolti dalle camere di
commercio. In alcuni casi gli usi prevedono norme
molto dettagliate. Nella
pratica però si adotta una schema un po’
più semplificato. La superficie commerciale
si ottiene addizionando i vari elementi in questo
modo:
La
superficie totale dell’unità immobiliare
comprensiva dei muri interni considerata al 100%
La superficie dei muri perimetrali confinanti
con altri immobili o con parti comuni dell’edificio
al 50% ed al 100% quella dei muri perimetrali
non confinanti. I muri delle case indipendenti
vengono sempre stimati al 100%
Il 50% della superficie dei balconi e, generalmente,
1/3 della superficie del terrazzo
Il 10% dei giardini di proprietà esclusiva
In genere cantine e solai in genere non rientrano
nel computo, mentre i box e i posti auto vengono
stimati a corpo e non a misura.
Si
tratta, teniamolo presente, di percentuali di
massima, soprattutto per quanto riguarda balconi
e terrazzi. Infatti in questo caso molto conta
anche il piano e l’affaccio. Un terrazzo
al primo piano che dà su un parco condominiale
può al limite valere più dello stesso
terrazzo a piano alto, mentre al contrario un
terrazzo basso che affaccia su cortile in cemento
circondato da altre costruzioni o da box ha valore
molto basso.
Coefficienti di piano
Stabile con ascensore
|
piano seminterrato |
-30% |
|
piano terra |
-20% |
|
piano terra con giardino |
-15% |
|
piano primo |
-10% |
|
piano secondo |
-6% |
|
piano terzo |
-3% |
|
piano quarto |
0% |
|
piano quinto |
+5% |
|
ultimo piano |
+10% |
|
ultimo piano con terrazzo di copertura |
+15% |
|
piano attico con terrazzo a livello |
+20% |
Stabile senza ascensore
|
piano seminterrato |
-30% |
|
piano terra |
-20% |
|
piano terra con giardino |
-15% |
|
piano primo |
0% |
|
piano secondo |
-5% |
|
piano terzo |
-10% |
|
piano quarto |
-20% |
|
piano quinto |
-30% |
|
ultimo piano |
-40% |
|
ultimo piano con terrazzo di copertura |
+15% |
|
piano attico con terrazzo a livello |
+20% |
Coefficienti di orientamento/luminosità
|
Sud/Est, Est, Sud |
0% |
|
Sud/Ovest, Ovest |
-5% |
|
Nord/Est |
-10% |
|
Nord |
-15% |
Coefficienti di esposizione
|
esposizione su via a basso traffico |
-5% |
|
esposizione su via rumorosa |
-10% |
|
esposizione su via silenziosa |
+5% |
|
esposizione su piazza storica |
+20% |
|
esposizione su parco, giardino, via
principale, vista panoramica |
+10% |
|
esposizione su distacco |
-10% |
|
esposizione su cortile interno |
-20% |
|
esposizione su unico lato |
-5% |
|
esposizione su due lati |
0% |
|
esposizione su più lati |
+5% |
Altri coefficienti
Balconi e terrazzi
|
abitazioni senza balcone |
-10% |
|
abitazioni co un balcone |
0% |
|
abitazioni con due balconi |
+5% |
|
abitazioni con terrazzo |
+10% |
Parcheggi
|
abitazioni con difficoltà di parcheggio |
-10% |
|
abitazioni con facilità di parcheggio |
+10% |
Trasporti
|
mezzi pubblici vicini (entro 300 metri) |
+5% |
|
mezzi pubblici lontani |
-5% |
Età e Ambiente
|
stabile d'epoca |
+5% |
|
stabile in zona degradata per fattori
ambientali/abitativi |
-20% |
Servizi
|
abitazione di taglio medio provvista di un
solo bagno |
-10% |
|
abitazione di taglio medio provvista di più
bagni |
+5% |
Riscaldamento
|
abitazione provvista di riscaldamento
autonomo |
+5% |
|
abitazione provvista di riscaldamento
centralizzato |
0% |
|
abitazione sprovvista di riscaldamento |
-5% |
Grandezza
|
abitazione di superficie inferiore a 60 mq |
+10% |
|
abitazione di superficie inferiore a 50 mq |
+20% |
Coefficienti per immobili locati
|
equo canone |
-30% |
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se disdettato |
da -30% a -20% |
|
canone libero |
-20% |
| |
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