E’ inutile nasconderlo: comprare casa comporta qualche rischio, perché le leggi italiane non tutelano a sufficienza il potenziale acquirente. E’ necessario effettuare alcuni controlli formale per valutare se la transazione presenta aspetti a rischio. In questo caso avere a che fare con un’agenzia immobiliare seria e con un nome da difendere sul mercato è una garanzia molto importante, perché i controlli sulla vendibilità dell’immobile li fa preliminarmente l’agenzia, che non ha nessun interesse a rischiare il suo nome per guadagnare una parcella in più.

Se si tratta direttamente con un privato i punti su cui concentrarsi sono quattro:

La titolarità del possesso.
Chi vende deve essere necessariamente il proprietario, o il suo procuratore nominato con atto notarile. La titolarità del possesso è verificabile presso la Conservatoria del registro (dove si può anche controllare l'esistenza di ipoteche) nel capoluogo della provincia in cui si trova l'immobile.

La presenza di eventuali ipoteche.
Nell’atto di trasferimento è scritto che l’immobile è venduto libero da ipoteche, ma attenzione, il notaio, senza uno specifico incarico da parte del cliente e se l’atto di vendita rogito avviene nella forma della scrittura privata autenticata (ne parliamo nel paragrafo dedicato al rogito) non ha l’obbligo professionale di verificare che le dichiarazioni del venditore siano autentiche. Se il venditore dichiara il falso sono guai. L'ipoteca infatti segue l'immobile e non chi l'ha accesa, e se non la si paga c'è il rischio di un'esecuzione immobiliare, cioè di una vendita all'asta giudiziaria, per evitare la quale non resta che pagare il debito residuo. Anche se una situazione del genere permetterebbe sicuramente la risoluzione del contratto di compravendita, farsi ridare i soldi non è cosa affatto agevole, specialmente da persone che fanno trucchi del genere. Esiste però un modo di controllare l'esistenza di ipoteche ci si può recare alla Conservatoria dell'ufficio del registro immobiliare (che è più aggiornato del catasto) con nome, cognome, data di nascita e paternità del venditore. Dopo un po' di coda si potrà sapere se a quel nome risulta intestata la registrazione di una qualsivoglia ipoteca.Questi controlli sono inutili se per acquistare l’abitazione si intende accendere un mutuo. In questo caso sarà la banca a verificare nel suo proprio interesse l’esistenza di precedenti ipoteche Se invece si reputa conveniente accollarsi un mutuo esistente, bisogna verificare che il venditore sia in regola con i pagamenti.

La corrispondenza tra la planimetria esistente al catasto e quella attuale.
Abbiamo accennato sopra alla necessità che tutte le variazioni siano state autorizzate o condonate. Di norma nel rogito è contenuta una dichiarazione del venditore sulla regolarità edilizia dell’immobile e i controlli sulla planimetria sono compiuti di routine dai notai ma anche qui vale quanto detto a proposito delle ipoteche. Molta attenzione va posta all’esistenza di eventuali condoni, visto che le domande sono valutate ad anni di distanza e possono anche essere respinte. Introducendo nel rogito una clausola per cui tutte le spese derivanti da irregolarità urbanistiche compiute dal venditore rimarranno a suo carico ci si mette al riparo da sorprese, ma è meglio sapere prima come stanno le cose.

La professione del venditore.
Bisognerebbe sempre sapere se chi vende è un soggetto a rischio di fallimento e quindi se ha un’attività imprenditoriale in proprio o in una società di persone (S.n.c., S.a.s.).
Nel malaugurato caso di un crac del venditore, la casa che si intende acquistare servirebbe per soddisfare le pretese dei creditori e tutte le somme versate a titolo di acconto finirebbero nel calderone del passivo. Se si ha il sia pur minimo sospetto bisognerebbe spingersi fino a far effettuare una misura sul bollettino dei protesti e assumere informazioni bancarie.