| Le
spese condominiali sono a carico di compra un’abitazione
dal momento in cui viene firmato il rogito. Questo
in teoria.
Nella pratica succede invece che se ci sono pendenze
arretrate l’amministratore ha il diritto
di chiedere il pagamento al nuovo proprietario,
lasciando che sia questi a rivalersi con il venditore.
La cosa migliore perciò rimane farsi dare
da chi ci vuol vendere la casa tutta la documentazione
relativa agli ultimi due-tre anni, con i verbali
di assemblea (dai quali desumere se sono in programma
spese di manutenzione straordinaria) e le ricevute
dei pagamenti all’amministratore.C’è
chi suggerisce di telefonare all’amministratore
per chiedergli tutte queste informazioni.
In realtà, con la legge sulla privacy è
un consiglio del tutto inutile, perché
l’amministratore di norma si trincera dietro
le esigenze di riservatezza per non rispondere
alle domande. D’altro canto una recente
sentenza della Cassazione ha stabilito che è
illegittimo dire agli altri condomini se un proprietario
non paga le spese. Se non si può dare questa
informazione a chi potrebbe essere chiamato a
rispondere in solido (quando un condomino non
paga per la quota di spese gli altri devono far
fronte di tasca propria, salvo poi rivalersi)
figuriamoci se la si può dare a un estraneo.
Altro è il discorso se la reticenza proviene
dal venditore.
E' comunque possibile far inserire nel compromesso
e nel rogito una clausola nella quale si dichiari
esplicitamente che tutte le spese condominiali,
fino alla data del rogito, restano comunque a
carico del venditore. Particolarmente se fin dal
compromesso vengono consegnate le chiavi è
importante aggiungere questa clausola; non è
facile dimostrare, dato che si ha già l'uso
dell'appartamento, che non ci si intendeva anche
accollare le spese condominiali.
Molta attenzione va posta all’eventualità
che il condominio abbia in corso azioni giudiziarie.
Anche se ci si dissocia dalla lite (per farlo,
si hanno trenta giorni dopo il rogito) si può
essere chiamati a contribuire alle spese che gravassero
sul condominio in seguito alla sentenza.Infine,
è necessario esaminare il regolamento condominiale,
facendosi chiarire se si tratta di norme di tipo
contrattuale o assembleare. Tra i due termini
corre una differenza fondamentale: le disposizioni
del regolamento contrattuale infatti si possono
modificare solo con l’unanimità dei
condomini mentre per i regolamenti assembleari
è possibile la modifica a semplice maggioranza.
Una grande attenzione va dedicata soprattutto
a come vengono ripartite le spese: se per esempio
si vuol comprare una casa al primo piano e il
regolamento contrattuale stabilisse che le spese
dell’ascensore si suddividono per millesimi
e non per piano (norma palesemente iniqua ma legittima)
non ci si potrebbe fare proprio nulla, perché
i condomini dei piani alti non acconsentiranno
mai alla modifica.
Un regolamento non si occupa solo di spese, ma
stabilisce anche norme comportamentali che possono,
almeno in teoria, limitare fortemente la libertà
dei singoli. Ad esempio ci può essere il
divieto a tenere animali. Se si ha un cane probabilmente
è meglio rinunciare a comprare. Infine,
uno sguardo al fisco. Non ci si deve preoccupare
in linea di massima dei rapporti del venditore
con l’Erario, perché le responsabilità
in questo campo sono sempre come i biglietti del
tram: personali e non cedibili per cui se anche
il venditore ha evaso l’Ici per qualche
anno saranno problemi suoi, però sapere
subito quale valore catastale ha l’immobile
è un’informazione importante per
poter pianificare le spese di acquisto e della
successiva gestione.
L’unico caso (ma è un’ipotesi
di scuola che ben di rado si verifica nella prassi)
in cui l’acquirente può essere penalizzato
d a un’evasione fiscale dell’acquirente
riguarda l’Invim. In questo caso, infatti,
per l’Erario scatta un privilegio sull’immobile
e se il venditore non paga (e per non farlo ha
un solo modo: dare un assegno scoperto al notaio)
l’acquirente è costretto a saldare
lui il dovuto, per rivalersi poi sul venditore. |
